Le marché des résidences étudiantes en Afrique — ACS Capital Sénégal

En tant que classe d’actifs, le logement étudiant ou le logement étudiant sur mesure (correspondant à l’appelation Purpose-built student accommodation en abrégé PBSA, en anglais) s’est avéré être une classe d’actifs défensive résiliente, à faible risque et de nature anticyclique. L’impact, moins important que prévu de la Covid-19 sur la classe d’actifs PBSA en est la preuve. Cette résilience est due à une baisse de la demande des étudiants et à un appétit croissant pour les investissements. De plus, les périodes de ralentissement économique, ont par le passé fait augmenter la mobilité des étudiants nationaux et internationaux.

Au cours des dernières années, le marché du logement étudiant s’est mondialisé. Alors qu’il était historiquement dominé par le Royaume-Uni et les États-Unis, les investissements en provenance d’Europe occidentale ont augmenté de manière significative depuis 2015, tandis que la croissance démographique internationale en Australie a entraîné un besoin croissant de logements étudiants. La majorité du marché source (étudiants) est dominée par l’Asie, principalement la Chine et l’Inde.

Bien que la demande d’études et de logement à l’étranger reste forte, elle varie selon la destination et le type de chambre, et les étudiants prennent également plus de temps pour confirmer leurs réservations lors de cette même année. Des destinations telles que l’Irlande et l’Espagne enregistrent des baisses d’environ 12 à 20 %, tandis que d’autres, comme les États-Unis, l’Allemagne et la France, ont vu les volumes chuter plus fortement (jusqu’à 75 %).

En ce qui concerne les projets en cours, le modèle habituel de développement du marché s’est poursuivi même pendant la crise de Covid-19. Les projets de logements étudiants à venir en Europe et au Royaume-Uni, tant en construction qu’en planification, offriront plus de lits 200.000 lits.1

À l’avenir, contrairement aux autres secteurs, les étudiants devront terminer leurs cours et obtenir leur diplôme. Ils ne peuvent pas changer d’établissement et devront continuer dans le même établissement, ce qui signifie qu’ils auront besoin d’un endroit où loger. Certains coûts augmenteront également, car il y aura une plus grande pression sur l’hygiène et la propreté. Si les étudiants décident de pratiquer la distanciation sociale ou si les exploitants la proposent comme élément de différenciation, il se peut également que le taux d’occupation diminue.

Du côté des investissements, un nombre croissant de fonds de pension, d’institutions et d’assureurs investissent activement dans le logement étudiant.

Ces institutions, dont beaucoup investissent à l’échelle internationale, ont représenté environ la moitié de l’ensemble du volume d’investissement dans le logement étudiant entre 2011 et 2018.

Les rendements des logements étudiants s’élèvent en moyenne à 4,8 % sur les 15 principaux marchés nationaux, soit un point de 370 base au-dessus des obligations. Ils varient de 6,0 % en Australie (4,11 % net d’obligations) à 3,7 % en Allemagne (3,70 % net d’obligations).2

Le marché du logement étudiant en Afrique

Une tendance à l’échelle du continent est la demande de logement de la part du nombre croissant d’étudiants universitaires dans toute l’Afrique. Selon l’Institut de statistique de l’UNESCO 2012, il y avait 2,5 millions d’étudiants supplémentaires dans l’enseignement supérieur en 2017, soit une augmentation de 21 %.

Il s’agit d’une conséquence non seulement des populations de plus en plus jeunes, mais aussi de l’engagement d’augmenter le taux de participation à l’université comme moyen d’accroître la croissance économique et de réduire l’inégalité.

Au cours des cinq prochaines années, le nombre d’étudiants devrait continuer à augmenter de manière significative. 72 millions d’Africains supplémentaires seront âgés de 15 à 24 ans d’ici 2028. Par ailleurs, la croissance démographique la plus forte a été estimé à 13 millions, enregistrée au Nigeria.

En outre, les établissements sont de plus en plus contraints de fournir des logements pour conserver leur statut d’université. Au Kenya, il est déjà obligatoire de posséder des terres et cette obligation sera bientôt appliquée en Zambie et en Ouganda.

La demande de logements étudiants privés(PBSA) en Afrique subsaharienne croît rapidement et commence à susciter l’intérêt d’investisseurs, d’opérateurs privés et de promoteurs du monde entier. Dans ce contexte, le logement étudiant dans certaines régions d’Afrique subsaharienne est appelé à devenir une catégorie d’investissement alternatif attrayante, tout comme il l’a été dans les marchés développés tels que le Royaume-Uni et les États-Unis. Les niveaux de location non cycliques, les rendements stables, l’offre limitée et la demande croissante due aux tendances démographiques et aux perspectives économiques positives rendent cette catégorie d’actifs très attrayante pour les investisseurs institutionnels.

Le besoin général de logements à prix abordables est plus pressant que jamais. Bien que la plupart des gouvernements des pays africains aient déjà mis en place des plans pour des logements abordables, la mise en œuvre de ces plans devrait s’accélérer maintenant. L’augmentation rapide de la population étudiante, associée au besoin de logements abordables, devrait stimuler la demande du marché des résidences étudiantes en Afrique.

Toutefois, certains défis tels que le manque d’infrastructures de soutien, l’accessibilité financière et le financement, le manque d’étudiants étrangers et l’instabilité politique restent à relever.

Logement étudiant au Sénégal et en Côte d’Ivoire

La République du Sénégal figure parmi les pays les plus stables d’Afrique, avec trois grandes transitions politiques pacifiques depuis son indépendance en 1960. Le pays est également la deuxième économie à la croissance la plus rapide en Afrique de l’Ouest. Il offre également une destination compétitive pour les investissements en Afrique en raison de sa stabilité politique, de sa position géographique stratégique, de son accès aux marchés sous régionaux et de l’amélioration de ses infrastructures.

Au Sénégal, la constitution exige et garantit que chaque enfant reçoive une éducation. L’éducation au Sénégal est gratuite et obligatoire jusqu’à l’âge de 16 ans. Depuis 2000, le pays a fait des progrès significatifs dans l’amélioration des taux d’inscription à l’école primaire, passant de 69% à 82% en 2019.3 Cependant, la difficulté est de retenir les élèves : beaucoup sont découragés de poursuivre leur éducation après le niveau primaire en raison du manque de personnel qualifié, des environnements scolaires difficiles et du manque de ressources.

La population jeune du Sénégal est exceptionnellement importante, les jeunes de moins 14 ans représentant 43%4 de la population totale. Autrefois, le Sénégal a lutté contre la perspective de développer le capital humain. L’afflux important de jeunes, associé à une pauvreté généralisée, a laissé plus de 30%5 de la population totale analphabète ces dernières années.

Malgré des taux d’analphabétisme élevés, il existe une opportunité importante pour le logement étudiant au Sénégal. En 2014, le Président Macky Sall a lancé le Plan Sénégal Emergent (PSE,). Dans le cadre du PSE, le gouvernement cherchait 280 millions de dollars US pour construire plusieurs logements étudiants. Des résidences universitaires qui seront construites sur six sites, avec une capacité totale d’accueil de 40.000 étudiants.

En 2015, la population étudiante de toutes ces universités réunies était d’environ 16 000 personnes. Avec la construction de la nouvelle université (Université Sine Saloum), ce nombre devrait atteindre environ 44 000. Cela crée une demande de logement non satisfaite de 28.000 lits.6

La Côte d’Ivoire a gagné 12 places dans le classement Doing Business 2019 de la Banque mondiale (110 sur les pays190). En plus de rendre l’environnement des affaires plus attractif, le pays a également amélioré ses infrastructures. La dynamique pour maintenir un régime de croissance soutenu à moyen terme demeure.

Malgré ses récentes réalisations macroéconomiques, le développement humain et les autres résultats sociaux du pays sont encore inférieurs à ceux de la plupart des pays ayant un revenu par habitant comparable. Dans l’indice de développement humain du Programme des Nations unies en 2018 pour le développement (PNUD), la Côte d’Ivoire se classe au 170e rang des pays 189. Le nombre moyen d’années de scolarité est de 7,7, alors que la moyenne régionale est de 8,2. Le taux de mortalité des moins de 5 ans est de 88,8 décès pour 1 000 naissances (2017), contre 83,2 pour la moyenne de l’Afrique subsaharienne. L’espérance de vie des ivoiriens à la naissance est de 53.5 ans (2016), contre en 58.1 en Afrique subsaharienne. L’indice du capital humain de la Côte d’Ivoire est inférieur0.35, à la moyenne de en0.40 Afrique subsaharienne.

Le secteur de l’éducation a été perturbé dans tout le pays pendant la crise politique entre 2002 et 2011, ce qui a empêché de nombreux enfants et jeunes d’aller à l’école. Les taux de scolarisation restent faibles au-delà du niveau secondaire. En 2019, les enfants, qui commencent à aller à l’école à l’âge de 4 ans ne peuvent terminer que sept années d’études, ce qui est inférieur à la moyenne de l’Afrique subsaharienne. Alors que le taux brut de scolarisation à l’école primaire était de 99 % en 2017, en hausse par rapport à un minimum de 68 % en 2006, les faibles taux de transition ont conduit à un taux de scolarisation global de 50 % dans le secondaire, avec une forte baisse des inscriptions dans le secondaire.7 Dans l’ensemble, les niveaux d’alphabétisation des jeunes sont également restés inchangés depuis des décennies, oscillant autour de 50 %. Le secteur universitaire a été particulièrement touché par la crise.

Le Taux brut de scolarisation de l’enseignement supérieur est passé de 9,3% en 2005 à 8,3% en 2016, comparé à une moyenne de 24,4 % pour les pays à revenu moyen inférieur.

En outre, selon le rapport 2017 de la Banque mondiale, 63 % des élèves ivoiriens terminent l’école primaire, contre 72,6 % en Afrique et 92,8 % dans les pays à revenu intermédiaire. Ceux qui terminent l’école primaire ont des compétences en littérature et en mathématiques plus faibles que leurs camarades des autres pays africains francophones avec, par exemple, un score en mathématiques de 476 en Côte d’Ivoire contre 594 au Burundi. En outre, moins de la moitié (44%) de la population âgée de plus de 15 ans savait lire et écrire en 2015, contre des taux de 77%, 60% et 56% respectivement au Ghana, au Nigeria et au Sénégal. Les écarts se sont creusés dans l’enseignement secondaire, les filles, les enfants vivant dans les zones rurales et les familles à faible revenu étant les plus touchés.

Le gouvernement a, depuis 2012, investi massivement dans la réhabilitation du secteur de l’éducation de base, en construisant de nouvelles salles de classe et en embauchant des enseignants, et a fait de l’amélioration des résultats scolaires une priorité stratégique de son plan de développement national. Le gouvernement a augmenté son budget total pour l’éducation de 7,5% par an. Conformément aux normes internationales, le gouvernement a consacré un quart de son budget, soit près de 5 % du PIB, à l’éducation. En conséquence, les résultats de l’éducation s’améliorent rapidement. Les taux de scolarisation augmentent depuis 2015 à tous les niveaux (avec des pressions structurelles aux niveaux supérieurs). Toutefois, il faudra plusieurs années pour que le flux “ K-12 “ se rapproche de celui des pays de comparaison. L’amélioration de l’apprentissage sera probablement la plus difficile à réaliser à court terme.

L’urgence de la restructuration de l’éducation est étroitement liée à l’explosion de la jeunesse du pays en 2018, 42% de la population avait moins de 15 ans. Le gouvernement entend continuer à investir dans la scolarisation et l’achèvement de l’enseignement primaire. À cette fin, 875,5 milliards de francs CFA (1,3 milliard d’euros) ont été alloués au PND 2016–20 pour aider à atteindre une éducation primaire universelle, inclusive et de qualité. Parallèlement, 259,3 milliards de francs CFA (389 millions d’euros) ont été budgétisés pour le développement de l’enseignement secondaire, en mettant l’accent sur la réhabilitation des infrastructures, la construction et le recrutement de personnel.

En ce qui concerne le marché du logement, bien que la construction d’un large éventail d’unités commerciales et de projets de grande valeur ait été achevée depuis 2011, il existe une pénurie de logements de 400 000 à 600 000 unités dans tout le pays, dont environ 200 000 pour la seule ville d’Abidjan. Avec la croissance de la population et des taux d’urbanisation, la demande de logements augmente d’environ 40 000 à 50 000 unités par an.

La pénurie de logements étudiants à Abidjan est persistante. Pendant des années, les résidences universitaires ont été utilisées pour loger les soldats arrivés pendant la crise post-électorale de 2011 pour combattre les forces loyales à l’ancien président Laurent Gbagbo. Mais beaucoup sont restés même après la fin du conflit, et n’ont déménagé que ces dernières années, laissant derrière eux des bâtiments qui se détériorent.

Perspectives du logement étudiant au Sénégal et en Côte d’Ivoire

Malgré le fait que la classe d’actifs des résidences étudiantes soit encore à un stade très précoce, les consultations avec les principaux acteurs de l’industrie et du secteur public ont mis en évidence les caractéristiques suivantes du secteur :

• Une performance résiliente en période de ralentissement économique, comme l’ont montré les marchés développés (et plus récemment, lors du confinement de COVID-19).
• Des taux d’occupation élevés, comme en témoignent les marchés établis dans le monde entier et la quasi-totalité des grands opérateurs en Afrique du Sud.
• Revenu relativement stable et fortes perspectives de croissance des loyers supérieures à l’inflation.
• Déséquilibre constant et croissant entre l’offre et la demande
• Une démographie favorable
• La politique déclarée du gouvernement visant à résoudre les problèmes d’accessibilité financière par des politiques de soutien et à donner un élan au secteur de l’éducation.

Bien qu’il y ait encore des incertitudes et, par extension, des niveaux plus élevés de risque perçu, il y a une réelle volonté de relever certains des défis par les secteurs public et privé, de combler l’écart entre l’offre et la demande et de soutenir le développement du capital humain au Sénégal et en Côte d’Ivoire. Les investisseurs et les bailleurs de fonds évaluent les risques par rapport aux avantages et aux bénéfices d’une entrée précoce, ainsi que les autres attraits plus généraux du logement étudiant.

2 Le logement étudiant en tant que catégorie d’actifs

En tant que classe d’actifs, le logement étudiant ou le logement étudiant sur mesure s’est avéré être une classe d’actifs défensive résiliente, à faible risque et de nature anticyclique. L’impact moins important que prévu de la Covid-19 sur ces actifs (Résidence étudiante) en est la preuve. Cette résilience est due à une baisse de la demande des étudiants et à un appétit croissant pour les investissements. De plus, les périodes de ralentissement économique ont auparavant fait augmenter la mobilité des étudiants nationaux et internationaux.

2.1 Volumes d’investissement dans le logement étudiant dans le monde

Les investissements mondiaux dans le logement étudiant ont totalisé 17,1 milliards de dollars en 2018. Les volumes totaux ont tout de même augmenté de 425 % depuis 2008, contre une augmentation de 130 % des volumes immobiliers mondiaux sur la même période

Source : Savills Research

Au cours des dernières années, le marché du logement étudiant s’est mondialisé. Bien qu’historiquement mené par le Royaume-Uni et les États-Unis, les investissements de l’Europe occidentale ont augmenté de manière significative depuis 2015, tandis que la croissance de la démographie internationale en Australie a vu un besoin croissant de logements étudiants. La majorité du marché source (étudiants) est dominée par l’Asie, principalement la Chine et l’Inde.

Source : Recherche BONARD

Bien que la demande d’étude et de logement à l’étranger reste forte, elle varie selon la destination et le type de chambre et les étudiants prennent également plus de temps pour confirmer leurs réservations cette année. Les données relatives au trafic et aux réservations indiquent une baisse de la demande internationale de logements pour étudiants cette année, la baisse variant considérablement d’une destination à une autre. Des destinations telles que l’Irlande et l’Espagne affichent des baisses d’environ 12 à 20 %, tandis que d’autres, comme les États-Unis, l’Allemagne et la France, ont vu les volumes baisser plus fortement (jusqu’à 75 %).

La plupart des universités sont désormais ouvertes aux étudiants et les gouvernements nationaux soutiennent cette initiative en accélérant la vaccination de leurs étudiants étrangers. Une étude de la société de recherche BONARD révèle que les fournisseurs de logements étudiants privés ont élaboré des plans d’urgence Covid-19, sécurisé leurs locaux et rassuré les étudiants et leurs parents. La pandémie a vu la demande se déplacer vers des unités non partagées, certains opérateurs louant des chambres doubles comme des chambres simples pour se conformer aux réglementations et répondre à la demande des étudiants.

En ce qui concerne les projets en cours, le modèle habituel de développement du marché s’est poursuivi même pendant la crise du Covid-19. Les projets de logements étudiants à venir en Europe et au Royaume-Uni, tant en construction qu’en planification, offriront plus de 200,000 lits.9

1.1 Impact de Covid-19 sur les résidences étudiantes

Au milieu des incertitudes politiques, sociales et économiques de la pandémie de COVID-19, l’immobilier et les autres classes d’actifs immobiliers ont été touchés à des degrés divers. L’une des classes d’actifs qui a attiré des investissements importants au cours des trois dernières années est celle des logements étudiants.

L’investissement dans cette classe d’actifs a été motivé par le potentiel du marché (démontré par un déséquilibre constant entre l’offre et la demande), la stabilité relative des flux de trésorerie et des rendements plus élevés.

Les opérateurs et agrégateurs de logements étudiants ont exploité ce marché et ont investi dans la mise en place d’installations plus grandes, dotées de nombreuses commodités et de divers degrés d’intervention technologique. Les rendements locatifs globaux (10–15% contre 8–10% pour les actifs de bureaux commerciaux) étaient également meilleurs que dans d’autres classes d’actifs sur une base ajustée au risque. Les risques étaient considérés comme plus faibles car l’éducation était considérée comme résistante à la récession et les faibles taux de résiliation permettaient des flux de trésorerie stables.

La situation actuelle de COVID-19 a entraîné des changements majeurs affectant les quatre parties prenantes — les collèges/institutions d’enseignement, les étudiants, les propriétaires d’actifs et les fournisseurs/gestionnaires de logements étudiants. Bien que les opérateurs de logements étudiants aient vu un impact, le quantum était plus gérable comparé à d’autres catégories de biens immobiliers.

À l’avenir, contrairement à d’autres secteurs, les étudiants devront terminer leurs cours et obtenir leur diplôme. Ils ne peuvent pas changer d’institut et devront continuer dans le même établissement, ce qui signifie qu’ils auront besoin d’un endroit où loger. Toutefois, certains pourraient essayer de faire des économies et de revenir à des séjours en colocation en faisant des compromis sur les commodités. Les opérateurs risquent cependant de perdre trois à quatre mois de revenus en raison du retard dans le début des sessions académiques. Certains coûts augmenteront également, car il y aura une plus grande pression sur l’hygiène et la propreté. Si les étudiants décident de pratiquer la distanciation sociale ou si les opérateurs la proposent comme élément de différenciation, ils risquent également de voir le taux d’occupation baisser.

1.2 Acteurs clés du marché

Au fur et à mesure que le logement étudiant est devenu une classe d’actifs, les types d’entreprises qui investissent dans le secteur ont changé. Au début, les promoteurs pionniers détenaient et exploitaient leur propre stock. Plus tard, les fonds souverains et les investisseurs privés ont commencé à acheter des actions à mesure que leur appétit pour les actifs alternatifs augmentait.

Aujourd’hui, un nombre croissant de fonds de pension, d’institutions et d’assureurs investissent activement dans le logement étudiant. Ces institutions, dont beaucoup investissent à l’échelle internationale, ont représenté environ la moitié du volume total d’investissement dans le logement étudiant entre 2011 et 2018.

Source : Savills Research

Les meilleurs investisseurs en matière de logement étudiant depuis 2016

Les rendements globaux ont diminué à mesure que le secteur est devenu mature et a attiré un plus grand nombre d’investisseurs. Les pays moins développés présentent encore des opportunités pour les investisseurs à la recherche de rendement. Sur des marchés tels que l’Inde et l’Afrique, où le logement étudiant est beaucoup moins mature, les rendements peuvent encore diminuer. Cependant, même sur les marchés plus matures où le logement étudiant semble mieux valorisé, le secteur offre toujours des rendements bien supérieurs aux obligations d’État.

Les rendements des logements étudiants s’élèvent en moyenne à 4,8 % sur les 15 principaux marchés nationaux, soit 370 points de base au-dessus des obligations. Ils varient de 6,0 % en Australie (4,11 % net d’obligations) à 3,7 % en Allemagne (3,70 % net d’obligations).

2.5 Points forts de l’investissement

Nombre d’étudiants internationaux de l’enseignement supérieur dans les destinations sélectionnées

· L’augmentation de la mobilité internationale des étudiants : Entre 2007 et 2017, le nombre d’étudiants en mobilité internationale a augmenté de 64 % pour atteindre plus de 5 millions, selon l’UNESCO. Les États-Unis, le Royaume-Uni et l’Australie accueillent le plus grand nombre d’entre eux. La croissance future du nombre d’étudiants sortants devrait continuer à être portée par les principaux marchés sources que sont la Chine et l’Inde. Leur taux de croissance devrait toutefois ralentir à 1,7 % par an d’ici 2027, contre une moyenne de 6 % entre 2000 et 2015.

· Faible offre : Malgré l’augmentation du nombre d’étudiants et, par conséquent, des investissements, l’offre de logements étudiants reste largement insuffisante au niveau national. Les taux d’offre de logements étudiants (nombre de lits/étudiants à temps plein) sur les principaux marchés vont de 34% au Royaume-Uni à seulement 10% en Australie.

*Les 30 premières villes. Source : Savills Research

· Opportunité dans le segment intermédiaire : jusqu’à présent, les promoteurs et les investisseurs se sont concentrés sur le segment supérieur du marché. Il existe un potentiel important pour desservir le niveau intermédiaire entre les logements de faible qualité et les logements de qualité supérieur.

· Au-delà des étudiants : En outre, les experts prévoient des opportunités significatives dans les modèles de cohabitation et de construction en vue de la location pour les futures populations de diplômés, en s’appuyant sur l’appétit actuel des étudiants pour des services et des équipements particuliers dans les logements. Le modèle de cohabitation associe les étudiants à d’autres occupants. Cela permet d’élargir la base de la demande et d’offrir une gamme plus large de services et d’équipements, ce qui renforce l’attrait pour les occupants. Il reste à voir si les promoteurs décident de mettre un pied dans le mélange des deux populations, mais il semble que l’hybride le plus probable provienne de l’évolution du marché.

Originally published at https://capital-acs.com on February 15, 2022.